而這三個(gè)大坑只要踩著一個(gè)，那么下面的服務(wù)、營(yíng)銷、管理、產(chǎn)品做起來(lái)也都毫無(wú)意義。這就好像一個(gè)孩子患有先天性疾病，后天的營(yíng)養(yǎng)、教育、環(huán)境再好也只能是彌補(bǔ)。

選址潛規(guī)則

對(duì)營(yíng)銷人來(lái)說，每個(gè)行業(yè)都有營(yíng)銷點(diǎn)，只不過每個(gè)圈子營(yíng)銷的方式是不一樣的。一般認(rèn)為，廣告業(yè)、地產(chǎn)以及服裝快銷品三個(gè)行業(yè)是最懂得如何營(yíng)銷的。而餐飲行業(yè)，則屬于所有行業(yè)里面最簡(jiǎn)單也最容易被營(yíng)銷的群體。

很多餐飲人在選址過程中最容易被騙，一般來(lái)說，在選址的時(shí)候會(huì)有一些偏好，比如有的人看重商鋪的地理位置，有的人看重房租的價(jià)格，還有的人看重商圈的位置等等。事實(shí)上，正是因?yàn)檫@些普遍的偏好，反倒成了地產(chǎn)商運(yùn)用營(yíng)銷騙術(shù)的點(diǎn)。

這是因?yàn)?，餐飲老板在營(yíng)銷地產(chǎn)商或者商場(chǎng)物業(yè)的時(shí)候，他們同時(shí)也在營(yíng)銷你。因此，我們?cè)谧銮爸脿I(yíng)銷的時(shí)候，要了解清楚別人是如何來(lái)營(yíng)銷你的。

而關(guān)于選址的部分，地產(chǎn)商對(duì)餐飲老板或者餐飲創(chuàng)始人的營(yíng)銷一般有幾種：第一種是商業(yè)地產(chǎn)來(lái)營(yíng)銷和欺騙餐飲投資人；第二種是餐飲老板和地產(chǎn)聯(lián)合欺騙其他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；第三種是地產(chǎn)老板和其他的一些老板聯(lián)合欺騙餐飲人；第四種則是餐飲老板一起聯(lián)合起來(lái)來(lái)針對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行營(yíng)銷。

筆記

在做營(yíng)銷的時(shí)候，第一點(diǎn)不是我們?nèi)绾稳I(yíng)銷別人，而是了解如何不被別人所營(yíng)銷。

商業(yè)地產(chǎn)的十大營(yíng)銷陷阱

第一，無(wú)中生有

一般在進(jìn)入一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)尤其商場(chǎng)、商圈的時(shí)候，很多商業(yè)地產(chǎn)的人都以麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等大型餐飲品牌已經(jīng)入駐作為吸引點(diǎn)。

事實(shí)上，這完全只是無(wú)中生有的事，或是地產(chǎn)單方面聯(lián)系過，而這些餐飲的龍頭品牌并沒有來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)。但是這種無(wú)中生有的騙局往往會(huì)讓很多剛?cè)氩惋嬋Φ膭?chuàng)始人吃虧上當(dāng)。

第二，合伙做局

這里指的是由商業(yè)地產(chǎn)和大的餐飲品牌合起伙來(lái)做局坑其他的餐飲品牌，這是因?yàn)楹芏嗖惋孆堫^企業(yè)，有一定的品牌號(hào)召力。地產(chǎn)商會(huì)以比較低的價(jià)格將商圈或商場(chǎng)僅有的幾個(gè)好商鋪?zhàn)屍淙腭v，以此來(lái)招攬更多的小品牌進(jìn)駐。

因此，當(dāng)看到大品牌已經(jīng)入駐而判定商圈的價(jià)值，最后的結(jié)果可能是付出比大品牌高出幾倍的租金，而商鋪位置卻更差得多。

第三，指鹿為馬

當(dāng)你選中的商場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)大品牌，物業(yè)營(yíng)銷可能會(huì)跟你說，這一大品牌旁邊的商鋪位置僅次于他，而價(jià)格也相應(yīng)要低。而當(dāng)你最終入駐，并在為以較低的成本傍上“大款”而竊喜的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)“大款”出現(xiàn)在了別的層或別的位置。

而真正在我們身邊出現(xiàn)的商鋪，都是一些價(jià)值或者品牌含量比較低的，無(wú)法給我們帶來(lái)引流作用的“屌絲”的品牌，而你所想占的便宜卻變成了別人占你的便宜。

第四，偷梁換柱

對(duì)一些在選址方面很專業(yè)的餐飲人來(lái)說，他們通常要求要預(yù)估商場(chǎng)的人流量，而占據(jù)一個(gè)最好的位置，比如進(jìn)客的主通道和副通道，或者出口的主通道和次通道。

可往往在最后開業(yè)的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)最初給到的設(shè)計(jì)圖早已變了大樣，比如你選的是二層，是上游的上動(dòng)線的主口旁邊第一個(gè)位置。

等開業(yè)的時(shí)候，你卻發(fā)現(xiàn)，上東線由原來(lái)規(guī)劃的向上的滾梯變成了往下滾的，或是分單雙月調(diào)整切換。這樣一來(lái)，當(dāng)初為了優(yōu)勢(shì)所花的房租在后期就會(huì)進(jìn)行非常大的貶值。

第五，鐵砂餡餅  

這是很多餐飲行內(nèi)人和行外人都容易中的陷阱，在選址過程中，經(jīng)常會(huì)遇到朋友跟你說，出來(lái)一個(gè)地方，趕緊的，我壓不了多久。

而這種情況下，如果你沒有大紅包的話，這個(gè)免費(fèi)的餡餅?zāi)憔蛣e吃了，不是畫的吃不到，要不就是“鐵砂餡”的。

地產(chǎn)有自己的圈子，一類商鋪都是有幾個(gè)大佬把持通過專有渠道變現(xiàn)，二類位置都是大品牌戰(zhàn)略把持，三類位置都是圈子里走回扣，四類位置都是招商比價(jià)做業(yè)績(jī)，五類位置才是親情大餡餅。

而一般第五類商鋪都是給剛?cè)氩惋嬓?，一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)都沒有的人。這樣即使你被騙了，也不會(huì)發(fā)現(xiàn)其中緣由，還以為是自己經(jīng)營(yíng)能力的問題。

第六，瞞天過海

這個(gè)是很多餐飲層來(lái)做招商最好、最原始的辦法，但是很多中型或者小型餐飲老板很容易中標(biāo)。

地產(chǎn)商會(huì)跟你說，有一個(gè)跟你同質(zhì)同類的餐廳已經(jīng)入駐了，位置和產(chǎn)品都沒你的好，但是業(yè)績(jī)非常好，你就更沒有理由不掙錢。

事實(shí)上，老的商場(chǎng)一般會(huì)提供同質(zhì)同類餐廳營(yíng)業(yè)額，以供意向者參考，但數(shù)據(jù)真實(shí)性就不得而知了。甚至，作為參考的商家會(huì)跟物業(yè)結(jié)成同盟關(guān)系，這樣，當(dāng)他退商鋪的時(shí)候，物業(yè)會(huì)幫其轉(zhuǎn)讓，一定程度上減少損失。

第七，守株待兔

守株待兔在很多的一類城市出現(xiàn)的頻率很高。比如，某個(gè)大商場(chǎng)里面的每家餐廳每天都排大隊(duì)，當(dāng)然，房租價(jià)格也就非常高。商場(chǎng)會(huì)給一個(gè)很簡(jiǎn)單的理由：如果大家都不掙錢，怎么會(huì)有人擠破頭來(lái)我這租這么貴的商鋪？

其實(shí)，當(dāng)一個(gè)餐廳明明知道這個(gè)商鋪?zhàn)饨鸷苜F卻不掙錢的時(shí)候，也有可能來(lái)租這個(gè)商鋪，因?yàn)樵谶M(jìn)入這個(gè)商鋪的時(shí)候，他要的是人流，要的不是利潤(rùn)，至少不是門店利潤(rùn)。

比如，國(guó)內(nèi)有些以做加盟為主的餐飲品牌，做的不大不小，在商場(chǎng)里選了一個(gè)最貴的位置，但是不管產(chǎn)品有多爛，環(huán)境有多爛，品牌有多次，自然人流量就是非常大的，造成每天都排隊(duì)的現(xiàn)象。之所以要這么做，是因?yàn)樗黾用?，要找投資。如果你不是這個(gè)目的，那么一定會(huì)吃虧。

第八，從前有座山

相信大家在租商鋪的時(shí)候，很多人看過轉(zhuǎn)讓信息，一般都寫著：門店很掙錢，但我因?yàn)橹背鰢?guó)或其他原因，急著出手。

這種一般街邊店居多，商圈存在硬傷，需要轉(zhuǎn)讓，但如果說實(shí)話，恐怕出不去，就會(huì)找到很多餡餅般的理由，“我要出國(guó)了”，“家里有急事需要錢”，“合伙人鬧翻了”等等，等你接了，剩下的就可以“準(zhǔn)備后事”了。

這是因?yàn)樯啼佫D(zhuǎn)讓的原因一般都只有幾種，第一手續(xù)證照不合理，第二是本身這個(gè)商鋪就不可能達(dá)到盈利。不管是哪種原因，只要你把這個(gè)商鋪?zhàn)獾搅?，都?huì)造成后期無(wú)法盈利的情況。

第九，金蟬脫殼

很多朋友在租房的時(shí)候都會(huì)考慮兩個(gè)問題：適不適合干餐飲？能不能辦到證照？往往得到的回復(fù)可能是：干餐飲絕對(duì)沒問題，先干著，手續(xù)慢慢來(lái)，這地方?jīng)]人管的。

這種情況一般也是以街邊商鋪居多，房屋存在手續(xù)上的死結(jié)，屬于違建或非商業(yè)，一旦接手，籌建中黑著干，肯定沒人管，一旦開業(yè)，消防、衛(wèi)生、環(huán)保樣樣下不來(lái)。最后只能怎么開的怎么關(guān)，有甚者，只能轉(zhuǎn)讓，這便又回到了“從前有座山”。

第十，拋磚引玉

經(jīng)常會(huì)看到很多商場(chǎng)在剛開盤的時(shí)候做優(yōu)惠活動(dòng)，比如，正常房租應(yīng)該是20塊錢，但在開盤的時(shí)候定下就可以享受五折的優(yōu)惠。商場(chǎng)方面都會(huì)表示，越早進(jìn)越便宜，再拖就會(huì)恢復(fù)原價(jià)。

這種情況發(fā)生在新的商場(chǎng)或新的商業(yè)區(qū)居多，其實(shí)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)位置再好也需要賠上半年養(yǎng)客。等死掉一兩批品牌后，商圈成熟了，那時(shí)候房租就可以翻倍上漲了，因此，最早進(jìn)入的那批品牌都只是用來(lái)鋪路的。

因此，如果你沒有一定的品牌資源或者一定的營(yíng)銷能力的時(shí)候，必然會(huì)被商場(chǎng)所套牢，那個(gè)時(shí)候進(jìn)也不是，退也不是，只能甘心情愿的為這個(gè)商場(chǎng)去填坑。

筆記

在學(xué)營(yíng)銷的過程中，知己知彼，百戰(zhàn)不殆，先要知道別人怎么坑我們的，反過來(lái)，先避免被別人營(yíng)銷，再去用同樣的方式去營(yíng)銷別人，這才是做餐飲選址的一個(gè)正道。