---

財經(jīng)君認(rèn)為，選址不是孤立的事情，是為了開店盈利、品牌形象的樹立打好基礎(chǔ)，獲得不斷的提升。

你一定要首先考慮清楚品牌、市場、價格、地理、人群和渠道等定位。在開店之前，你還要先問自己這些問題，等都弄清楚了，再說選址的事情。

1、我的產(chǎn)品歸類：吃，穿，住，行？  

2、我的產(chǎn)品區(qū)別同類產(chǎn)品的特點是什么？  

3、此產(chǎn)品處于市場的哪個檔次？  

4、我的產(chǎn)品價格區(qū)間是什么？  

5、消費群體是誰？年齡？喜好什么？喜歡去哪購買此產(chǎn)品？  

6、店鋪形象是什么樣？店名，風(fēng)格，色彩，店招？  

7、開在哪個城區(qū)？哪個街道？哪個購物中心？哪個社區(qū)？  

8、我的銷售渠道是什么？購買方式是什么？  

01 選址的功能 是獲客    

商圈：選址的功能，是獲客。選商圈，就是選擇主流客群跟自個兒所經(jīng)營的品類所匹配的商圈。

我們把“獲客”兩個字，從選址角度拆解一下。“獲”，獲得客群，讓客群看得見、方便來?！翱汀?，客群，這可不是所有人群的人流量，而是與所經(jīng)營的品類所匹配的客群。

不同的品類市場定位不同，面向的客戶群體也不相同，開店選址的過程就是在尋找客戶群體的過程。

選客群之前還要研究消費場景。我們餐飲人在選址之前一定要先梳理自己的產(chǎn)品，明確自己的客戶群體是誰，同時在具體的銷售場景里尋找答案，你的顧客是誰，他會在什么場景下購買你的產(chǎn)品，這樣想清楚之后你就知道你的店該開在什么地方了。

商鋪選址的功能，是獲客。選商鋪、選點位，選的是客群動線、能見度高、仍有市場空間的商鋪。千萬別被商圈所迷惑，商鋪才是商圈的重點。  

02 選址就是選商圈      

我們很多城市的商圈演變都是這樣一個脈絡(luò)：

最開始最繁華的商業(yè)都在市中心，然后從市中心逐漸分裂成各個區(qū)域中心，隨著城市的不斷擴張，大的區(qū)域中心又開始分裂成各種小的區(qū)域中心，新的商業(yè)中心不斷出現(xiàn)，老的商圈也在不斷衰退。

比如西安的市中心鐘樓，最早形成了鐘樓商圈。以前人只要說出去逛，不管東南西北，都會直接奔鐘樓。后來逐漸形成了北郊的龍首商圈，南郊的小寨這些大的區(qū)域中心。然后再到北郊的大明宮萬達(dá)，南郊的陽光新天地，長安廣場等各個不同的分散的商業(yè)體。

選址就是選商圈，選址之前首先要確定商圈的類型，以及商圈的發(fā)展階段。很多剛興起的商圈，可能需要幾年的培養(yǎng)期，選這些商圈時要考慮自己的財務(wù)承受能力，以及將來的發(fā)展規(guī)劃。一些老的商圈，可能正處于衰退期，選擇這些商圈時就要考慮這些商圈衰弱的速度，計算自己的回本周期，從而確定在這里開店有沒有勝算。

那些正當(dāng)紅的商圈，就是兵家必爭之地，餐飲新人們往往只能望洋興嘆，即使有機會參與，也要認(rèn)真審視敵我力量，算一算自己的勝算有多大。

而且不同的商圈受眾群體也不盡形同，群體的消費能力，消費習(xí)慣都不一樣，面對的競爭對手也不一樣。所以在選址的時候就要考慮自己的產(chǎn)品屬性，人均消費水平，從而進(jìn)一步確定自己的商圈選擇范圍。

03 選址| 租金|面積    

選租金，選的是跟財務(wù)狀況、經(jīng)營能力所匹配的租金區(qū)間。

我們只有理解了選址是為了獲客，才能從成本視角切換到投資視角來重新理解選址。

無法獲客的商鋪，再低成本都是沉沒成本。

面積有3個角度：

1、品類匹配的角度；  

2、開店成本的角度；  

3、經(jīng)營能力的角度。  

與品類匹配的角度很容易理解，干任何品類，在不同市場都有相對比較匹配的面積區(qū)間。消費者大多是羊群效應(yīng)。

20個人進(jìn)了旁邊那家30平的小店已經(jīng)人滿為患，后面顧客一看也來排隊了?？赏瑯尤藬?shù)擱200平店里場面冷冷清清，后面的顧客進(jìn)來還是會比較困難。

從開店成本的角度，面積過大多出兩大成本。一個是多余面積的設(shè)計、裝修成本，一個是經(jīng)營過程中經(jīng)營這些面積的經(jīng)營成本。

03 麥當(dāng)勞選址3個方法       

塞拉模型法   

塞拉模型是由美國俄克拉何馬大學(xué)的弗朗西斯?塞拉教授 為餐廳設(shè)計的。

較為明顯地影響銷售額的幾個因素是：

（1）預(yù)備建造或已在經(jīng)營的餐廳附近的居民情況 以及他們的收入 ；  

（2）該地區(qū)競爭對手 的數(shù)量；  

（3）該地區(qū)的交通流量 ；  

（4）餐廳經(jīng)理 的能力；  

（5）已進(jìn)行的廣告宣傳 ；  

（6）餐廳建筑物 的外觀及其類型。  

CKE餐廳選址法   

CKE模型是由卡爾?卡徹?恩廷 （Carl Karch Ent）設(shè)計的。這一模型是通過掌握充分的市場資料，運用多元回歸分析法 來預(yù)測和評估某一餐廳的位置優(yōu)劣。

第一：需要的有關(guān)數(shù)據(jù)    

對于某一餐廳的位置來說，如果要進(jìn)行評估，必須獲得如下有關(guān)本區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)：  

①附近街道上每天的車輛數(shù) 。  

②本區(qū)域內(nèi)所有餐廳的座位數(shù) 。  

③本區(qū)域內(nèi)藍(lán)領(lǐng)工人 所占比例。  

④10分鐘內(nèi)即可到達(dá)餐廳的公司職員人數(shù) 。  

⑤周圍10分鐘 內(nèi)就可到達(dá)的人數(shù)。  

⑥本區(qū)域內(nèi)人口的平均年齡 。  

⑦營業(yè)區(qū)域內(nèi)餐廳數(shù) 。  

⑧10分鐘內(nèi)可以到達(dá)的所有人口 數(shù)。  

⑵需要達(dá)到的指標(biāo)    

①本區(qū)域內(nèi)所有餐廳座位數(shù)不少于1200 個。  

②75% 的人口屬于藍(lán)領(lǐng)階層。  

③平均年齡在26―32歲 之間。  

④10分鐘內(nèi)有10000名 職員可以到達(dá)這家餐廳。  

⑶計算公式    

在獲得以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用下列回歸方程計算：  

Y = a-XA+XB+XC+XD  

其中：Y―這家餐廳的預(yù)計銷售額；  

A―本區(qū)域內(nèi)所有餐廳座位數(shù)；  

B―本區(qū)域內(nèi)藍(lán)領(lǐng)工人所占比例；  

C―本區(qū)域內(nèi)人口的平均年齡；  

D―10分鐘內(nèi)能夠到達(dá)本餐廳的職員人數(shù)；  

a―經(jīng)驗系數(shù)；  

X―用來衡量A、B、C、D四個因素的系數(shù)。  

第二：商圈分析法  

商圈  是店鋪對顧客的吸引力所能達(dá)到的范圍，即來店顧客所居住的地理范圍。

商圈分析法是通過分析商圈范圍內(nèi)的顧客情況、餐廳情況以及可能影響餐廳經(jīng)營的其他情況 ，以得到正確的店址。

01  商圈的確定     

確定商圈先要確定商圈的軸心點 。餐廳所在的位置就是商圈的軸心點，應(yīng)該了解軸心點所在街區(qū)的情況、交通狀況和具體位置 。僅有圓心而無半徑，圓是無法畫出的。

為了由地點定位繁衍出區(qū)域定位，必須通過半徑標(biāo)志，準(zhǔn)確地畫出各層商圈，即以店鋪位置為軸心，以習(xí)慣性的一定距離為半徑，畫出商圈。

對處在不同地區(qū)的餐廳來說，商圈的半徑距離各有不同，要受當(dāng)?shù)厝丝诿芏取⒏浇偁幉蛷d、餐廳供應(yīng)的菜肴差別、交通方式、餐廳聲譽等因素 的影響。

而在大城市的市中心，餐廳的商圈半徑通常只有兩三條街道的距離；在市郊，則可能是10多公里的距離。另外，對于不同地區(qū)的餐廳，不同商圈顧客市場的份額不同。一般來說，一家餐廳顧客群中，核心圈的顧客占55%―70% ，次級商圈的顧客占15%―25% ，邊緣商圈的顧客則較為少見。

02  商圈的分析       

商圈分析對于餐廳的選址定位具有十分重要的意義。通過對店址的綜合評價及詳細(xì)分析消費、競爭環(huán)境，可確定合理的目標(biāo)市場 。商圈分析應(yīng)考慮的消費者因素有：商圈內(nèi)的人口規(guī)模、家庭戶數(shù)、收入分配、教育水平、年齡分布及人口流動情況、消費習(xí)慣等。

這些可以從政府的人口普查、年度統(tǒng)計及商業(yè)統(tǒng)計公告等資料中獲得。

｜尾聲｜  

選址有時候就像選老婆，  

美不美、辣不辣重要，  

但跟自個兒的匹配度更重要。  

選址前先想清楚這些問題：

你想賣什么？  

在什么樣的場景里？  

賣給誰？  

賣多少錢？  

你的競爭對手是誰？  

他們是怎樣做的？  

和他們相比你的競爭優(yōu)勢是什么？  

你的競爭對手是怎樣選址的？  

當(dāng)你把這些問題想清楚的時候，那么自然就清楚自己改選什么樣的地方開店了。

最后財經(jīng)君分享我們餐飲老板在選址需要把握這么幾條，
你就不會走得太偏了。

1、選跟經(jīng)營品類所匹配且仍有市場空間的商圈；

2、選跟客群動線、能見度高、仍有市場空間所匹配的商鋪；

3、選跟承租能力上限所匹配的商鋪；

4、選跟經(jīng)營能力上限所匹配的面積的商鋪。

本文來源：餐飲老板財經(jīng)，由餐飲界(微信ID:canyinj)整編報道，轉(zhuǎn)載請注明來源！